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75折——恒大的“套路”

发表时间:2020-02-17 01:21:45  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

下午,一位一直没买房的朋友,给我发了一张恒大75折促销的新闻,说:

“看,房企扛不住了,房地产马上要完蛋了。”

我笑了笑没说话,研究了一下新闻。

看罢,我唯一的感觉就是——恒大的“文字游戏”玩的真溜。

75折?可不止!

这张照片就是恒大今天传出的文件:

看这文笔、这文风,怎么看都不太像是写给企业内部,怎么看都像写给三四线投资客看的。

让人耐人寻味的是,这标注秘密级别的文件,各大媒体都争先发布?私传企业内部秘密文件,不怕恒大的律师函?

先不探究这个问题,说说内容,文中言简意赅,直接列出三大优惠方向:

1.直接优惠

2.快卖完的楼栋再优惠

3.不同付款方式再优惠

注意,每一层的优惠都是在前边优惠的前提下,继续折扣。

那实际优惠是多少?

最大优惠,我们按照“2月直接75折”+“90%去化率的94折”+“一次性付款93折”来算,三个优惠叠加等于6.55折。

最小优惠,我们按照“3月直接优惠78折”+“无去化率优惠”+“两年分期无优惠”来算,最终折扣等于78折。

好嘛,这次的优惠相当于在6.55-7.8折之间。

记住了,是6.5-7.8折。

那么房地产的利润到底有多高呢?

正常情况下,前策在项目的前提提报上都会进行利润测算,利润较为正常的时期,以往一二线城市利润率大概是在8-12个点,三四线或旧改利润可能更高。

而随着各项成本的增加,以及各企业竞争的加剧,利润率也一直被压缩。但由于单价、总价、销售额都在提高,所以其实大房企的年度利润总额并没有太受影响。

根据中指研究院数据显示:

去年上半年沪深与内地在港上市房企净利润率较2018年末分别下降3.42%、3.25%。在“限价”压顶,土地、融资成本持续走高的当下,房企利润空间正不可避免地被摊薄。

而根据克而瑞数据显示:

2019年上半年,172家行业典型上市房企营收规模23068亿元,同比增长17.2%;毛利润7017亿元、净利润3232亿元。

【楼面】算了算,这172家平均大概是14%的利润率,应该是高于行业水平。

而恒大财报显示:

2019年上半年营收2269.8亿,净利润270.6亿元,意味着约12%的利率润。

好了,我们再回过头来看,12%的利润率和6.5-7.8折这个数字放在一起,违和不违和?

是不是有种清仓大处理?关门不干的感觉?

是不是有一种,想冲过去买套房的冲动?

买家没有卖家精,这个是商业逻辑中亘古不变的道理,所以,先别冲动!

其实,恒大全国打折的套路可以追溯至2011年,也是第一次75折大促销,各路媒体其实都可以搜索的到。

再后来从7折、75折,到8折、85折,再到9折,95折,平均每年1-2次全国统一大促销。

每次都见恒大祭出全国所有项目打折的大旗,次次折扣到“亏本”,却不见万人空巷去抢房,却不见恒大利润率明显降低。

这才是标题为什么说“文字游戏”的根本原因。

第一财经曾非常直接的写过一篇名为《恒大全国9折卖房,许家印又调皮了》的报道。

文中称恒大素来以营销手法彪悍所见长,75折的营销手法,正是恒大营销体系里最娴熟的手段之一。

之前的全国范围打折营销活动中,不少媒体批评恒大将某些楼盘楼层、朝向不好的剩余房源进行清尾处理的价格,与全国统一打折的价格混淆。以及用一些先提价后打折的营销手段。

虽然恒大官方回应并不承认。但我们还是可以在不少房产门户和论坛找到一些蛛丝马迹的证据。

另外恒大自己在声明中也称:不同楼盘不同时间本身就有折扣,全国统一折扣后,实际是在原有的楼盘基础上再折让5%—10%;

相当于,官方直接自己把自己的套路说出来了。

说了这么多,关于恒大折扣的“文字游戏”你只需要知道这几个点:

1.任何楼盘都有备案价,有的备案价备案价格很高,成交价和备案价是两码事。备案价高的楼盘平时都有在7折8折九折的优惠。

2.同样的户型在一个楼盘不同楼层不同楼栋备案价相差很大。

3.城市和城市不同,利润率也会相差很大。

4.限价很严的城市,批复的备案价几乎等于成交价,销售时普遍没有折扣。

5.房企一个楼盘亏钱有可能,全国项目都亏钱,基本上想都不用想。

有人会问,那我去专挑平时没有优惠的城市买,岂不是就能赚?

我给你举个例子:

假如你是店铺老板,商场通知你全场促销打五折。

如果你全店都成本都高于五折,你会不会找个借口,先关门几天?

如果你有的产品成本高有的成本低,你会不会先把成本高的商品藏起来?

我猜你会。

你猜,恒大会不会?

另外,在恒大的“秘密”通知文件中出现了国家明令禁止的首付分期、首付贷款

相关部门要不要关注一下?

-END-

撰稿/顾言统筹/顾言美编/不闻

责任编辑:房产论坛